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商品房预售制是房价飞涨帮凶 现房交付难实现
 
    商品房预售制缓解了开发商的资金压力,促进了住房的市场供应,成为我国新房销售的主要方式。但是近年来商品房预售制度饱受诟病,甚至被认为是导致楼市秩序混乱、房价飞涨的“帮凶”。两会期间,多份提案议案建言改革或取消房地产预售制。是去还是留?关于商品房预售制命运的讨论再次展开。
   
    一问:
   
    为何屡屡遭诟病?
   
    “烂尾楼”、“楼倒倒”等造成的纠纷,不少与商品房预售制的不完善有关。预售制漏洞究竟在哪呢?
   
    预售制也就是老百姓再熟悉不过的“买期房”。追溯这一制度的发展,我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期,建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产企业资金壁垒。
   
    由于这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售,使得开发商的资金能够迅速回笼。这项制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。
   
    随着房地产市场发展成熟,预售制不完善带来许多矛盾。导致的问题也逐渐显现。
   
    从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供,开发商的风险转移给了购房人。同时,由于预售制度在很大程度上缓解了开发商的资金压力,降低了房地产行业的门槛,导致市场鱼龙混杂。市场向好时,许多开发商借预售之便,囤房囤地、捂盘惜售,借机哄抬房价。即便市场出现波动,大多数开发商也缺乏降价促销的动力,一定程度上造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。大大干扰了市场的有序运行。
   
    商品房预售制度导致购房人看不到房子就交钱,一旦房子出现问题,而在我国目前的法律框架内,对开发商的惩罚措施十分有限。
   
    二问:
   
    能否直接卖现房?
   
    既然商品预售制问题多多,那么是否可以把它取消,代之以看得见摸得着的“全现房”销售呢?
   
    预售制是一个舶来品,在各国房地产市场发展的初期,几乎都实行过商品房预售。但随着市场发展成熟和一些国家住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决,许多国家已经取消或限制预售制度。
   
    从整个房地产市场的角度看,一旦现房销售形成制度,会促使开发商踏踏实实盖好房子,提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度,加快销售回笼资金,努力增加有效供应。同时,资金门槛也会促进行业洗牌,淘汰一批不具备开发实力的小企业,有利于促进房地产市场的平稳健康发展。随着我国房地产市场的快速发展,“全现房”销售是大势所趋。
   
    早在去年年底的住房和城乡建设部工作会议上,姜伟新部长就在工作报告中提出,要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。
   
    同时,住房和城乡建设部相关负责人表示,商品房预售制度是《城市房地产管理法》确定的一项制度,运行到目前这个阶段,想在一个地方做一些检验,试点取消预售制度,看看对房地产市场会带来什么影响。如果取消这项制度,房地产开发建设就难以进行,那么说明这项制度还没有到取消的合适时机。
   
    从当前的现实情况看,一刀切地取消预售制是异常艰难的,也是不现实的。
   
    北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,预售制度存在的基础是供应短缺,老百姓担心买不到房子才愿意提前交钱。预售放大了投资的规模,极大促进了住房的供应。由于资金很快回笼,开发商可以用1亿元资金去做五六亿元的项目,如果取消这项制度,1亿元资金只能做1亿元的事,那么开发商就没有那么多的钱去建那么多的房子,这对住房的供应是很大的打击。只有房地产市场真正稳定下来,才能实现现房销售。
   
    对比以现房销售为主的欧美国家,业内人士认为,欧美国家房地产市场每年新增需求很少,所以不需要实行预售制度来促进开发建设,只用现房销售的方式就能解决住房问题。
   
    取消商品房预售制度试点工作,应注重将全现房销售与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来,防止市场供应出现突然“断档”导致价格飙升。而从“期房”到“全现房”,也应该作为一种制度改革的长期目标,早作规划,而不仅仅是当前应对市场房价过快上涨采取的临时措施。
   
    三问:
   
    漏洞究竟怎么堵?
   
    今年的政府工作报告明确提出,要“完善商品房预售制度”。那么该如何完善预售制,并且切实完善房地产市场秩序?
   
    预售制度并非我国独有,在西方国家中,也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是,在国外,预售制度都伴随着严格的监管措施。在国外,预售制实行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商,而是由律师行、银行等机构代为监管,根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。
   
    而在我国,预售制度规定将资金一次性全部交给开发商,这种预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险,也对银行的信贷造成了不小的冲击。
   
    预售制度改进的重点只能放在将预售制变成一种“地产资格审查制”,拥有优质资格的地产商才获得预售权;或者效仿一些国家,将预售方式和预售合同多样化,例如预售资金不是一次性给付地产商,加强对住房建设进度的“掌控权”;或者建立所谓的“预售金专项监管体制”,对预售资金进行管理,防止地产商“卷款而逃”。
   
    国务院发展研究中心有关专家建议,要充分利用信用体系提高行业公信力,进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系,发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。并通过政府信息公示制度,使消费者和社会各界了解住宅市场运行情况,正确判断市场走势,引导消费者的市场预期。
 

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